如何认定不可抗力与违约责任？

　　问：我与a房地产开发公司签订了一份房屋买卖合同并按约支付了购房款,但a公司未在规定的时间内交付房屋.此后,因发生特大洪水,a公司施工中断,现洪水已退近半年,a公司仍未履行交房义务并以不可抗力为有不同意承担违约责任。请问我能否根据房屋买卖合同中的仲裁条款向仲裁委员会申请仲裁并要求a公司承担违约责任？

　　答：《中华人民共和国合同法》第117条规定：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人延迟履行后发生不可抗力的，不能免除责任。

　　不可抗力是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况。本案中的洪水是典型的不可抗力事件。如果该洪水发生在合同规定的交房日期之前，a公司肯定不承担违约责任，而你所反映的情况，则另当别论。因为《合同法》在规定当事人可以因不可抗力全部或部分地免除责任的同时，也对不可抗力免责的当事人作出了如下限制：

　　第一，延迟履行后发生不可抗力的，不能免除责任。即当事人未能在合同制定的期间内履行合同义务，逾此期间发生不可抗力事件，仍应对此不可抗力事件造成的损失承担责任。a公司的行为即属于此，故你可提请仲裁并要求a公司承担违约责任及由此造成的损失。

　　第二，当事人因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，如果未尽此义务，则应对他方本来可以避免的损失负责。第三，应当在合理期限内提供证明，该证明一般由相关职能部门出具，这一规定有效防止了当事人假借不可抗力逃避合同义务。