购房者有了维权“利剑”

　　问：最近，我从报纸上看到了有关商品房销售方面出台了新规定的报道，报道说新规定对于规范商品房销售市场，维护购房者的合法权益会起到积极作用。我本有购房打算，十分想了解这方面的情况，请作一介绍。

　　答：你所说的新规定实际上是指由建设部发布的，于今年6月1日起正式施行的《商品房销售管理办法》。该办法针对近年来商品房销售市场普遍存在的一些问题，本着规范市场行为，保护市场主体合法权益的目的，制定了一些具体的新规定，对于明确商品房买卖双方的权利与义务，保护广大购房者的合法权益将起到积极作用。下面，我把《办法》中赋予购房者的一些主要权利向你作一简要介绍：

　　一、购房者有权要求开发商在合同中约定商品房广告和宣传资料中所明示的事项。一直以来，售房广告中经常会有“让你轻松拥有××平方米的绿地”、“可以看到海景的房间”等等这样描绘所售商品房周边环境的诱人词语，许多购房者也正是冲着这些诱人广告才作出购房决定的，可到了房屋交付之时，却根本就没有绿地和海景。面对购房者的质疑，开发商则以“那是广告，合同中又没写，没有违约”为由来搪塞。现在，购房者可以要求开发商将其广告和宣传资料作为合同的条款或附件，并可以此作为退房或要求开发商承担违约责任的依据。

　　二、购房者在订立购房合同前有权要求开发商出示《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》。这有助于购房者在签定购房合同前，了解相关的法律规定及知识，更好地运用法律来保护自身合法权益。

　　三、购房者有权要求在合同中明确约定面积与最后的产权登记面积发生误差时的处理方式。实践中，购房者与开发商就面积误差发生的争议相当多。《办法》中规定，面积误差比绝对值在3%以内的，据实结算；超出3%的，购房者有权作出退房或不退房的选择。购房者要求退房的，开发商须于30日内将房价款连本带息退还。购房者不退房的，则分两种情况：产权面积大于约定面积时，3%以内的房价款由购房者补足，超出3%的部分的房价款由开发商承担；产权面积小于约定面积时，3%以内的房价款由开发商承担，超出3%部分的房价款由开发商双倍返还购房者。

　　四、购房者有权要求开发商不得有擅自变更房屋结构、户型、朝向等影响房屋质量或功能的情形发生。开发商须在变更确立之日起10日内书面通知购房者，购房者有权作出退房或不退房的选择。

　　五、购房者有权要求开发商说明实际交付的房屋与样板房是否一致。否则，开发商实际交付的房屋就应与样板房完全一致。