在房产交易活动中，免不了会出现这样那样的问题，当事人处理得不好就可能“对簿公堂”。而“打官司”到底是在“打”什么？说白了，要想赢得诉讼，就必须掌握证据，毕竟法庭最后认定的是“证据事实”。谁手头的证据更有力，谁得到法律支持的可能性也就越大，千万要记住“谁主张谁举证”，所以必须增强自身的证据意识。
“录音证据”戳穿恶意违约
2005 年5月，家住江岸区的王小姐通过某中介公司介绍，看上了一套位于本市某项目的花园住宅，而该套房屋的产权人正是秦先生。这件交易原本进行得还算顺利。实地看房后，王小姐对房屋质量和周边环境设施都较为满意，便与秦先生谈妥，以30万元的总价转让该套花园住宅。5月20日，秦先生、王小姐以及作居间服务的中介公司三方共同签订了《定金合同》，王小姐还当即支付了5万元定金。由于当时秦先生还没有拿到产权证，于是三方相约在2005 年6月30日前再签订正式的买卖合同，5万元定金暂时交中介公司保管。
6月13日，拿到《房屋所有权证》的秦先生第一时间通知了中介公司，以期尽快与王小姐签订买卖合同。孰知，王小姐认为已谈妥的交易价格过高，心生悔意，于是她开始着手采取“补救措施”。她先在秦先生不知情的情况下，擅自从中介公司拿回了5万元定金，并表示拒绝与秦先生继续交易。接着，王小姐又以签署《定金合同》时秦先生尚未拿到产权证为由，提出该合同并未生效，主张自己的行为不构成违约，甚至还反口称，自己从来没有交过什么“定金”。秦先生得知后，欲再与其进行交涉，未料王小姐却说：“如果你一口咬定有定金这件事，那你就去问中介公司要呀！反正我是没有付过，我不负责任的”。
秦先生知道，如果不是因为房价下滑，王小姐应该不会冒险违约的，而且她也正是看准了自己除《定金合同》外，便再没别的什么证据来证明曾有过定金交付一事，所以才敢在恶意违约后还那么理直气壮。但是，“证据”确实是秦先生的“软肋”，当初只认为签了合同就不会有大问题了，哪知还会遇上这样的麻烦。难道，自己的维权之路就这么走到头了？秦先生向湖北普明律师事务所的陈宇律师咨询后，在陈律师的陪同下，他约定王小姐和中介公司的邹经理面对面地谈一次。7月23日晚，当事三方来到中介公司办公室进行协商，但未取得进展。特别是期间邹经理还称：“我们直截了当地讲，双方把协议给撕掉，就像她拿回定金……本来她是一定可以买的，因为定金都收掉了。”事后，秦先生再次致函中介公司和王小姐，要求解除原《定金合同》，同时要求王小姐偿付人民币5万元。出于对秦先生手头没有有力证据的自信，王小姐和中介公司均未做出回应。于是，秦先生将王小姐和中介公司诉至法院。
让王小姐和中介公司没有想到的是，秦先生在庭审时出示了一份极具份量的证据——谈话录音。原来，秦先生当日在律师的建议下，将中介公司的谈话内容录了音，而邹经理的那席话正是其中的关键，并且王小姐对此也未作反驳。谈话录音配合三方曾签下的《定金合同》，法院确认了秦先生叙述的事实，从而判令王小姐偿付秦先生人民币5万元，未尽保管义务的中介公司承担连带清偿责任。
终于，凭一份谈话录音材料，秦先生保护了自己的合法权益，也使王小姐和中介公司为自己的不诚信行为“买单”。
? 律师点评：为尽可能地避免不必要的纠纷，在房产交易、租赁的各个环节中，务必尽可能地把所有的事宜，比如：房屋交付、钱款交付、违约处理等内容，均书面化。如果在前期已经忽略了证据的收集，那么到纠纷产生时一定要积极地采取补救措施，通过录音材料连接其他零散的证据，以形成证据链不失为一种行之有效的方法。且近来，在买卖合同及房地产居间合同案件中，当事人以录音材料作为证据的现象日益增多，一般采取的方式有谈话录音和电话录音两种。应该讲，录音材料真实地还原了事实的本来面貌，为正确认定事实及处理案件提供了很大的帮助，一旦运用得当，就可以使断开的证据链连接起来，使蹊跷的案情水落石出。
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《民事诉讼法》第六十三条? 证据有下列几种：（一）书证；（二）物证；（三）视听资料；（四）证人证言；（五）当事人的陈述；（六）鉴定结论；（七）勘验笔录。以上证据必须查证属实，才能作为认定事实的根据。
第六十九条? 人民法院对视听资料，应当辨别真伪，并结合本案的其他证据，审查确定能否作为认定事实的根据。
?《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第七十条 一方当事人提出的下列证据，对方当事人提出异议但没有足以反驳的相反证据的，人民法院应当确认其证明力：（一）书证原件或者与书证原件核对无误的复印件、照片、副本、节录本；（二）物证原物或者与物证原物核对无误的复制件、照片、录像资料等；（三）有其他证据佐证并以合法手段取得的、无疑点的视听资料或者与视听资料核对无误的复制件；（四）一方当事人申请人民法院依照法定程序制作的对物证或者现场的勘验笔录。
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